相比于普通住宅拆遷，企業(yè)拆遷往往面臨著更多更復(fù)雜的問題，比如企業(yè)資產(chǎn)整理、選擇評估機(jī)構(gòu)、拆遷流程是否違法等等。很多企業(yè)經(jīng)營者由于缺乏相關(guān)法律知識，在拆遷過程中合法權(quán)益受到侵害也沒有意識到，或者即便意識到也不知該如何維權(quán)。下面就來給大家梳理企業(yè)在面臨拆遷時應(yīng)該做哪些準(zhǔn)備工作。
一、預(yù)估資產(chǎn)
在拆遷前，了解清楚企業(yè)的資產(chǎn)狀況是十分必要的，這將會涉及到后續(xù)拆遷補(bǔ)償?shù)臄?shù)額能否彌補(bǔ)實(shí)際的損失。不能指望評估公司幫我們解決企業(yè)到底有多少財(cái)產(chǎn)的問題，因?yàn)槲覀兌记宄u估公司是拆遷方指定和委托的，評估價格有很大的隨意性。
首先，整理企業(yè)資產(chǎn)。很多企業(yè)在面臨拆遷的時候都很盲目，自己都不清楚自己企業(yè)的資產(chǎn)狀況，不清楚應(yīng)該補(bǔ)償多少。企業(yè)要在拆遷開始之前對自己的資產(chǎn)做到心中有數(shù)。
其次，準(zhǔn)備企業(yè)財(cái)產(chǎn)清單。財(cái)產(chǎn)清單主要是讓我們對自身具有的土地、房屋、設(shè)備搬遷、設(shè)備損壞等的補(bǔ)償項(xiàng)目能夠達(dá)到怎樣的總和，做到心中有數(shù)，可以讓我們在客觀事實(shí)的基礎(chǔ)上做到合理評估。
財(cái)產(chǎn)清單主要包括企業(yè)范圍內(nèi)的土地面積、廠房、辦公室、員工宿舍的面積，不可移動的機(jī)器及附屬設(shè)施的清單，可移動但是移動后會導(dǎo)致設(shè)備貶值的損失清單等等。
最后，準(zhǔn)備材料清單。材料清單主要有被拆遷企業(yè)的土地使用權(quán)證、各種協(xié)議、廠房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、營業(yè)執(zhí)照、納稅憑證等，已有的需要保存好，列好清單，沒有但重要的，應(yīng)盡量想辦法解決。
【案例1】
因城市建設(shè)規(guī)劃需要，A企業(yè)需要拆除并整體搬遷。由于拆遷前期該企業(yè)未對企業(yè)整體資產(chǎn)進(jìn)行評估，因此對于拆遷部門給出的補(bǔ)償方案并沒有明確的理解。在實(shí)際拆遷過程中，A公司發(fā)現(xiàn)企業(yè)設(shè)備拆卸、運(yùn)輸以及相關(guān)無法搬遷的設(shè)備損失所產(chǎn)生的費(fèi)用較高，拆遷方補(bǔ)償?shù)慕痤~遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)損失。
【浩云解析】
由于該企業(yè)在拆遷前期沒有對企業(yè)資產(chǎn)以及相關(guān)可能產(chǎn)生的損失進(jìn)行全面的預(yù)估，因此在實(shí)際搬遷過程中才發(fā)現(xiàn)拆遷部門給的補(bǔ)貼金額過低。
面對此種情形大家無需過多擔(dān)心，可以委托專業(yè)律師和評估機(jī)構(gòu)介入，計(jì)算出實(shí)際損失金額，然后與拆遷部門進(jìn)行談判，必要時也可以通過訴訟的方時進(jìn)行維權(quán)。
二、規(guī)范企業(yè)自身行為
在現(xiàn)實(shí)中，有些拆遷方為了降低拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或出于其他目的，會舉報被拆遷企業(yè)的稅收、消防、安全生產(chǎn)等方面的問題，發(fā)現(xiàn)問題甚至制造問題對被拆遷企業(yè)進(jìn)行處罰。
這時候就需要企業(yè)對各種可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行預(yù)估，提前防范，提前布局，規(guī)范自身的經(jīng)營行為，防止被抓住“小辮子”。
三、了解法律法規(guī)
了解拆遷政策及相關(guān)法律法規(guī)對于被拆遷企業(yè)來說是必要的功課。
常見的問題包括：
了解拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)，是屬于集體土地上的拆遷，還是國有土地上的拆遷？
拆遷的主體是誰？項(xiàng)目的規(guī)劃內(nèi)容是什么？
拆遷的期限，拆遷的規(guī)模、是否和公共利益相關(guān)聯(lián)？
？項(xiàng)目是否得到區(qū)、縣及以上人民政府的批準(zhǔn)、是否履行了相關(guān)征收補(bǔ)償條例的法律文件?是否在征收開始的時候征詢了相關(guān)公眾的意見？
只有在充分了解法律法規(guī)的情況下，才能質(zhì)疑其中政策的不合理、不合法之處。比如：項(xiàng)目的實(shí)施意見里包含了停產(chǎn)停業(yè)損失，但是拆遷方只告訴企業(yè)條件不符合，沒有停產(chǎn)停業(yè)損失。或者告知企業(yè)這個項(xiàng)目沒有土地補(bǔ)償，這都是在拆遷維權(quán)中經(jīng)常遇到的問題。
【案例2】
A公司廠房所在位置被列為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，并以環(huán)境整治名義進(jìn)行征收。拆遷方給A公司的補(bǔ)償單價遠(yuǎn)低于市場價格，同時補(bǔ)償面積也遠(yuǎn)低于實(shí)際面積。于是A公司委托律師介入解決。
【浩云解析】
律師經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，涉案項(xiàng)目中很多手續(xù)并沒有審批，并且整個項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并不是所謂的環(huán)境整治公益項(xiàng)目，也就是A公司廠房的拆遷是在沒有任何合法手續(xù)的情況下進(jìn)行的，且該項(xiàng)目對外公開項(xiàng)目程序依據(jù)與實(shí)際征收程序不符。
A公司廠房應(yīng)該是參照周邊房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行補(bǔ)償，沒有任何其他理由降低補(bǔ)償。后律師對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行了全面的訴訟與復(fù)議的工作，包括對當(dāng)?shù)卣课菡魇辙k公室、當(dāng)?shù)貒Y源局等。最后經(jīng)過談判，A公司的實(shí)際拿到的補(bǔ)償金額比之前拆遷方給出的方案多出一千余萬元。
四、拆遷公告發(fā)布后的準(zhǔn)備事項(xiàng)
首先是固定證據(jù)。拆遷公告中載明了拆遷單位、拆遷范圍、拆遷期限、拆遷補(bǔ)償方案等信息。因此在看到具體的拆遷公告后，應(yīng)及時拍照保存。這樣有助于掌握拆遷的基本信息，便于在后期進(jìn)行拆遷項(xiàng)目調(diào)查及拆遷談判和訴訟。
其次是核對房屋是否在公告范圍內(nèi)。如果自己的企業(yè)不在公告范圍內(nèi)，但拆遷方仍然對企業(yè)房屋進(jìn)行拆遷，那么就違反了法律規(guī)定。
最后是調(diào)查拆遷項(xiàng)目的合法性。拆遷公告的張貼，標(biāo)示著拆遷項(xiàng)目正式開始了，這個時候被拆遷人就可以委托專業(yè)人士對拆遷項(xiàng)目的前置性文件的合法性進(jìn)行審查了，進(jìn)而了解拆遷項(xiàng)目是否合法。對拆遷項(xiàng)目合法性的審查有助于掌握拆遷項(xiàng)目的情況，獲得談判的機(jī)會，解決拆遷補(bǔ)償問題。
五、專業(yè)人員的準(zhǔn)備
一般比較大的企業(yè)遇到拆遷時，都會聘請專業(yè)的律師和財(cái)會人員，對進(jìn)行賬目梳理和資產(chǎn)的評估，然后準(zhǔn)備好談判方案和應(yīng)急預(yù)案。從法律層面來看，一旦與拆遷方正面接觸后，就要預(yù)防產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)風(fēng)險和人身風(fēng)險，一般最主要的就是提前做好法律保護(hù)措施，防止被強(qiáng)制拆遷或者違法拆遷。
此外，專業(yè)律師的介入能夠在發(fā)生糾紛時幫助企業(yè)進(jìn)行談判工作。不要小瞧談判環(huán)節(jié)，這在企業(yè)最終能拿到多少賠償方面起到關(guān)鍵性作用。在與政府部門的對話中，普通個人與拆遷方在地位上往往是不平等的。律師的介入既能夠讓拆遷方重視企業(yè)的訴求，同時還能打破信息不對稱的問題，依法為企業(yè)爭取更多的利益。
【浩云小結(jié)】
前文為大家梳理的企業(yè)在面臨拆遷時應(yīng)做的準(zhǔn)備工作，只是比較關(guān)鍵的部分環(huán)節(jié)。由于涉及的法律法規(guī)較為龐雜，且牽涉到的部門較多，很多細(xì)節(jié)還需要大家針對具體案情一一處理，因此在實(shí)際拆遷過程中，還是建議大家委托專業(yè)拆遷團(tuán)隊(duì)介入處理相關(guān)事宜。